在核心城市以高溢价补仓，既是战略突围的必然选择，也是一场对资金、运营与市场判断能力的极限考验。
中房报记者 付珊珊 上海报道
深圳单价“地王”纪录被刷新了。
6月5日，深圳土地市场掀起一场罕见的高潮。在深圳市南山区粤海街道T204-0153宗地的竞拍中，保利置业经过291轮激烈竞价，以总价57.72亿元将这块稀缺宅地收入囊中。地块成交楼面价达到10.87万元/平方米，溢价率达到150.74%，一举刷新深圳涉宅用地楼面单价纪录。
值得注意的是，这并非保利置业近期唯一的大手笔拿地。在此前一周内，保利置业还在上海和武汉接连落子，3宗地块合计投入资金已超百亿元，展现出其强烈的补仓意愿。
一周三城百亿元拿地
保利置业的这一轮拿地行动，始于上海。
5月29日下午，上海2026年第四批次土地出让迎来压轴戏。浦东新区南码头Z000302单元14-03e、14-04a地块吸引9家竞买人参与。经过长达一个多小时、共112轮激烈竞价，保利置业最终以34.88亿元的总价成功摘地，成交楼面价达82062元/平方米，溢价率40.04%。值得关注的是，保利置业在开拍之前就已经提前发布了招标公告，总投资高达49.9亿元，对这宗地块势在必得。该地块位于浦东内中环，交通便利，市场预期其高层住宅售价有望超过周边热销项目翡雲悦府。
同日，位于武汉内环核心的P（2026）029号地块（原武汉市第七医院地块）也展开了激烈竞拍。凭借对口武汉小学、武珞路中学本部的优质教育配套，该地块吸引了13家房企同台竞拍，涵盖央企、国企和民企。经过33轮竞价，保利置业以8.02亿元的总价胜出，成交楼面价21110元/平方米，溢价率31%，一举刷新武昌区住宅用地楼面价纪录，正式登顶武昌“新地王”。这也是保利置业继去年底以10.2亿元拿下武昌滨江地块后，半年内两度落子武昌核心板块，合计斥资约18亿元。
而真正引发市场广泛关注的是6月5日深圳粤海街道地块的成功出让。该地块以23.02亿元起始价开拍，吸引了保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀六家头部央企、国企同台角逐。6家房企经过长达89分钟、共计291轮的竞价拉锯，最终保利置业旗下全资子公司深圳市保利房地产开发有限公司以57.72亿元的总价将地块收入囊中，溢价率高达150.74%，折合楼面价约10.87万元/平方米。
这不是一次普通的高溢价摘地。按照中指研究院的统计口径，这一成交楼面价大幅超越了2025年7月前海桂湾地块8.42万元/平方米的纪录，刷新了深圳涉宅用地成交楼面单价历史新高，就此登顶深圳住宅楼面单价“地王”。
公开资料显示，粤海街道素有“世界第一街道”之称，周边聚集了腾讯、阿里巴巴、字节跳动、中兴通讯等行业龙头总部，2024年该街道GDP突破4500亿元，超过不少地级市甚至部分省份的经济总量。此次出让的地块容积率仅2.9，是科技园片区近十年来首度公开出让的低密度纯居住用地，周边配套完善。
58安居客研究院院长张波认为，该地块近五年出让商品宅地数量稀少，叠加高新、学区、双地铁配套，市场需求旺盛，这是房企敢于高价拿地最主要的原因。
有业内人士表示，该地块容积率较低，未来极有可能被打造成市场稀缺的低密小高层或板式产品，在高密度的科技园片区，该项目极有可能成为粤海街道新一代标杆低密豪宅。
值得注意的是，保利置业此前20余年主要深耕深圳龙华、龙岗等外围板块，以刚需和改善项目为主。2024年拿下宝中宅地后，保利置业开始向高端住宅市场进发；此次拿下粤海宅地，则将公司从城市外围一举推向深圳最核心的住宅市场。
三场土地出让共斩获3宗地块，保利置业一周内在深圳、上海和武汉三地的拿地总金额已经达到100.6亿元。
战略考量与盈利压力
保利置业为何在此时高溢价拿地？从其近年来的战略布局中可见一斑。
公开资料显示，2021年之前，保利置业的土地储备布局相对分散。随着房地产行业进入深度调整期，公司开始大幅收缩城市布局，集中资源聚焦济南、上海、宁波、杭州四座核心城市。2022年至2025年，这四城的拿地面积占比高达64%。2025年全年，公司获取15个项目，总土地成本约270亿元，其中84%的资源流向广州、上海、杭州等高能级城市。
从拿地强度来看，保利置业的权益拿地金额从2023年的104亿元、2024年的59亿元，跃升至2025年的169亿元，行业排名也从第40位上升至第11位。今年前5月，其权益拿地金额已达43亿元，位列第9位。若再加上此次拿下的深圳单价“地王”，保利置业权益拿地金额超百亿元，行业排名将会进一步提升。
与此同时，保利置业在产品端也在加速高端化转型。2025年，公司销售均价达30917元/平方米，同比增长21%。此次在深圳、上海等核心城市获取的高价地块，也是这一战略的延续。
然而，高价拿地也带来了不容忽视的风险，最直接的体现是对利润的侵蚀。
盈利水平是保利置业的一大短板。据其财报显示，保利置业2025年的毛利率为17%，净利润率仅为0.5%，几乎处于盈亏平衡边缘。2024年，其净利润率更是低至0.2%。在盈利空间本就极为有限的情况下，若这些“地王”项目未来销售去化或价格实现不及预期，将对企业整体盈利安全构成严重威胁。
回顾2020年业绩会上，保利置业管理层曾提出“五年再造一个保利置业”，力争在2025年实现千亿元销售规模。然而，受行业深度调整影响，公司这一目标未能实现，其销售额长期徘徊在500亿元左右。如今，在核心城市以高溢价补仓，既是战略突围的必然选择，也是一场对资金、运营与市场判断能力的极限考验。
在房地产市场整体回暖但仍充满不确定性的当下，保利置业这轮“百亿元抢地”能否换来预期的销售与利润回报，仍需时间检验。
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